Primera vivienda: el BCRA adjudicó $200.000 millones a 12 bancos

El Banco Central colocó en su segunda licitación $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES entre doce entidades, casi todo a cinco años. La plata no va al comprador: va a los bancos, con destino obligatorio a créditos hipotecarios para primera vivienda y una tasa máxima de UVA + 7,5% anual. Cuántas hipotecas salgan de ahí lo decide cada banco.

Si estás juntando para comprar, construir, ampliar o refaccionar tu primera casa, esto te toca de cerca: el Banco Central adjudicó $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES a 12 entidades financieras, con la obligación de volcarlos a créditos hipotecarios.

Fue la segunda licitación del Programa de Licitación de Plazos Fijos UVA. De ese total, $196.748 millones se colocaron a cinco años y apenas $3.252 millones a un año. Casi toda la plata quedó en el tramo largo, que es justamente el que le faltaba al sistema.

Ahí está el nudo del problema que el Gobierno decidió atacar. Un banco toma depósitos a 30, 60 o 90 días y presta a 15, 20 o 30 años. Esa diferencia de plazos es la principal traba para que el crédito hipotecario crezca: nadie financia a tres décadas con fondos que se le van en tres meses.

El esquema no le da un peso al comprador desde el Estado. Le da a los bancos fondeo ajustado por UVA y a plazo largo, para que ellos puedan ampliar su cartera de préstamos para vivienda.

El costo de ese fondeo quedó así: un spread promedio ponderado de UVA + 2,71% en el tramo a un año y de UVA + 4,79% en el tramo a cinco años. Es lo que las entidades pagan por el dinero, además de la actualización del capital.

Los fondos tienen destino atado. Deben ir a créditos hipotecarios de la ANSES para primera vivienda, sirven para compra, construcción, ampliación o refacción, y los préstamos tienen que extenderse por un mínimo de 15 años.

El programa, publicado por el BCRA en el Informe Monetario Mensual de agosto, fija un tope de 150.000 UVA por persona. En plata de hoy son unos $322 millones, cerca de u$s209.000 al tipo de cambio oficial vendedor.

La tasa máxima que el banco puede cobrarle al tomador es de UVA + 7,5% anual. Conviene entender bien qué significa eso antes de firmar.

En un crédito UVA el capital se actualiza por inflación. Ese 7,5% no es lo que sube la cuota: es el interés real que se suma por encima del ajuste. La deuda sigue a los precios y la tasa es lo que cobra la entidad arriba de eso. Por eso no es lo mismo que un crédito hipotecario tradicional a tasa fija en pesos.

La demanda acompañó. Las entidades ofertaron $246.000 millones por $200.000 millones disponibles, un 23% por encima de lo adjudicado. El sistema financiero quiere ese fondeo.

No es la primera ronda. En septiembre, 18 bancos habían ofertado $258.640 millones y se adjudicaron $200.000 millones a 13 entidades. Entre las dos licitaciones, el programa ya canalizó $400.000 millones del FGS hacia los bancos.

Ahora la parte que conviene no apurar. Lo adjudicado es fondeo, no hipotecas. Cuánto de esos $400.000 millones se convierta en préstamos efectivos, a qué tasa dentro del tope, con qué porcentaje financiado del inmueble y qué relación cuota-ingreso exija cada banco, lo define cada entidad. Hasta que eso se vea, lo que hay es una condición necesaria, no un resultado.

Hay otro punto que merece respuesta pública. Los $400.000 millones salen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, el patrimonio que respalda al sistema previsional. Con qué rendimiento, en qué plazos y con qué garantías vuelve esa plata al FGS no está informado, y de eso depende si el fondo está colocando bien sus recursos o asumiendo un costo que todavía nadie puso en números.

Que el Estado no intente reemplazar al mercado y en cambio remueva la restricción que lo traba es la dirección correcta. Que lo haga con plata del sistema previsional obliga al BCRA y a la ANSES a publicar, licitación por licitación, rendimiento, plazos y garantías de devolución. Es la misma lógica de sacar trabas antes que poner plata estatal que el Gobierno nacional viene aplicando en otros frentes, como el régimen de incentivos para grandes inversiones que Milei sale a ofrecer en las provincias.

En La Pampa el camino elegido es otro: el Gobierno provincial avanza con su propia estructura estatal para meterse en el mercado inmobiliario. Son dos ideas distintas sobre quién debe dar el crédito y quién debe correr el riesgo.

El fondeo largo ya está en los bancos. Lo que falta es la hipoteca firmada arriba de una mesa pampeana.